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Pierre papier : savoir acheter des parts au juste prix

La valorisation des parts de SCPI s’effectue de différentes manières. Avant d’en acquérir, il convient d’être attentif aux informations communiquées par les sociétés de gestion.

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Plusieurs éléments, que l’on retrouve régulièrement dans la communication des sociétés de gestion, permettent d’estimer la valeur des parts de SCPI. Mais l’une d’elles, la valeur de reconstitution, est particulièrement importante.

Vous avez dit valeur de reconstitution ?

Pour vous faire une opinion sur l’opportunité d’investir dans les SCPI qui vous sont proposées, il convient de s’intéresser de près à la valeur de reconstitution. Cette dernière correspond à la valeur vénale des immeubles possédés par la société augmentée de ses autres actifs (placements, trésorerie, par exemple). S’y ajoutent les frais nécessaires à la reconstitution du patrimoine (frais de notaire, frais d’actes…). En clair, la valeur de reconstitution est le montant qu’il faudrait que les associés de la SCPI apportent pour reconstituer à l’identique le patrimoine de la SCPI.

L’intérêt de la valeur de reconstitution

La valeur de reconstitution fait partie des données à connaître car c’est elle qui va vous indiquer si vous allez acquérir des parts de SCPI au juste prix. Ainsi, lorsque le rapport entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution est supérieur à 100 %, cela signifie que le prix de souscription est surcoté. La valeur de la part permettrait de reconstituer plus que la valeur du patrimoine de la SCPI. À l’inverse, en dessous de 100 %, ce rapport indique que le prix de la part est décoté. Il peut s’agir, dans ce cas, d’une bonne opportunité d’investissement.

C’est au gestionnaire de la SCPI (à capital variable) qu’il revient de fixer le prix de souscription. Ce dernier répondant à un souhait de limiter la collecte ou, au contraire, de la stimuler. Sur ce point, il convient de signaler que l’Autorité des marchés financiers interdit aux sociétés de gestion de fixer un prix de souscription hors d’une fourchette de -10 % à +10 % par rapport à la valeur de reconstitution.

Des frais annexes

Lors de l’achat de parts de SCPI, l’investisseur doit également verser une commission de souscription. Cette dernière, calculée sur le prix de la part, varie entre 5 % et 12 % du montant souscrit. Elle est destinée à rémunérer la société de gestion de la SCPI.

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