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Immobilier

Comment réduire le montant de votre IFI ?

Avec l’arrivée de l’IFI, les redevables doivent s’interroger sur le poids de l’immobilier dans leur patrimoine. Des arbitrages pourront ainsi être effectués afin de réduire le montant de leur prochaine feuille d’imposition.

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L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a pris la place de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) au 1er janvier 2018. Si vous êtes redevable de ce nouvel impôt, il vous reste encore quelques semaines pour agir et tenter de réduire la facture fiscale tout en restant investi dans l’immobilier. Tour d’horizon des principaux dispositifs que vous pouvez mettre en œuvre pour atteindre cet objectif.

Souscrire des actions de foncières cotées

La cotisation d’IFI n’est pas impactée en cas d’investissements dans les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC). Ces dernières sont des sociétés foncières, le plus souvent des sociétés anonymes, cotées sur un marché réglementé français ou étranger. Leur objet est de donner en location des immeubles qu’elles acquièrent ou qu’elles font construire. Ces opérations leur permettent ainsi de percevoir des loyers et, le cas échéant, des plus-values lors de la cession d‘éléments d’actifs. À noter que les SIIC ne sont pas une spécificité française. Il en existe partout en Europe et également outre-Atlantique, où elles sont connues sous le nom de REIT (real estate investment trusts).

Concrètement, ces titres de sociétés foncières permettent d’investir, via un compte-titres, à la fois en bourse et dans l’immobilier. Et ce sans avoir à gérer les inconvénients de la détention d’un bien en direct (gestion administrative, sélection des locataires…). Et surtout, ces actifs en immobilier sont exclus formellement de l’assiette de l’IFI (contrairement aux SCPI et OPCI). À condition toutefois que l’investisseur détienne, directement ou indirectement, seul ou conjointement, moins de 5 % du capital et des droits de vote de la société.

Acquérir la nue-propriété de biens

Il est aussi possible d’optimiser son imposition en investissant dans un bien immobilier en démembrement dont l’usufruit est cédé de manière temporaire (généralement 15 ans), le plus souvent à un investisseur privé, un bailleur institutionnel ou social. Concrètement, l’investisseur conserve la nue-propriété du bien et dispose, à ce titre, de la propriété des murs mais pas du droit d’occuper le bien, de le louer et d’en percevoir les revenus. L’avantage au regard de l’IFI est important dans la mesure où, jusqu’à l’extinction de l’usufruit, la valeur du bien n’entre pas dans le patrimoine taxable du nu-propriétaire.

Investir dans les bois et forêts

Les biens professionnels ne sont pas imposables à l’IFI. Lorsque les bois et forêts ne constituent pas de tels biens, ils bénéficient toutefois d’une exonération partielle d’IFI à concurrence des ¾ de leur valeur, sous réserve de respecter deux conditions :
- le propriétaire doit s’engager à les exploiter pendant 30 ans ;
- le propriétaire doit produire un certificat du directeur départemental de l’agriculture attestant que les biens présentent une garantie de gestion durable et d’un bilan de mise en œuvre du document de gestion durable (à renouveler tous les 10 ans).

Et les parts de groupements forestiers, fonciers agricoles ou viticoles bénéficient, sous conditions, de la même exonération de 75 %.

Faire appel à la donation temporaire d’usufruit

Cette stratégie est souvent mise en place dès lors que le redevable de l’IFI a des enfants majeurs qui suivent des études supérieures (souvent longues et de plus en plus coûteuses). Il effectuera une donation temporaire d’usufruit (pour une durée comprise généralement entre 5 et 10 ans) par un acte authentique reçu par un notaire, le contribuable conservant la nue-propriété du bien immobilier et ses enfants recevant l’usufruit.

Ainsi, ces derniers pourront librement recueillir tous les loyers durant la période de démembrement afin de financer leurs études et dépenses de la vie courante. En contrepartie, le donateur n’aura pas à déclarer la valeur du bien immobilier à l’IFI jusqu’à la reconstitution de la pleine propriété qui interviendra au terme de la donation.

Toutefois, cette opération ne trouve à s’appliquer que dans la mesure où les enfants majeurs ne sont pas rattachés au foyer fiscal du ou des parents donateurs, car la valeur de la pleine propriété du bien doit être déclarée par les usufruitiers.

Il faut savoir que cet acte n’est pas neutre fiscalement car l’administration fiscale perçoit à ce titre des droits de mutation à titre gratuit qui peuvent toutefois être réduits par le jeu de l’abattement en ligne directe. Mais attention, la réalisation d’une donation temporaire d’usufruit doit être justifiée, c’est-à-dire répondre à un réel besoin du bénéficiaire (comme l’obligation alimentaire en faveur du descendant ou de l’ascendant). Étant suspicieuse sur ce type d’acte, l’administration fiscale n’hésite généralement pas à remettre en cause l’opération via la notion de l’abus de droit.

Faire preuve de générosité

Il s’agit d’une des solutions les plus simples et rapides pour réduire le montant de son IFI, surtout lorsque l’on s’approche de la date fatidique de dépôt de la déclaration, les versements ouvrant droit à une réduction d’IFI pouvant être effectués jusqu’à cette date. Les dons consentis à certains organismes d’intérêt général ouvrent en effet droit à une réduction d’impôt égale à 75 % des versements retenus dans la limite de 50 000 € par an.

Qui est redevable de l’IFI ?

Les contribuables dont le patrimoine immobilier est au moins égal à 1,3 M€ au 1er janvier sont redevables de l’IFI. Sont visés par l’IFI les immeubles bâtis et non bâtis, les biens en construction et les droits réels immobiliers, détenus directement par le redevable. Sont également concernés par l’IFI les titres de sociétés à hauteur de la fraction représentative des immeubles détenus directement ou indirectement par la société.

Plafonnement de l’IFI

Comme pour l’ISF en son temps, un système de plafonnement s’applique. Ainsi, le total formé par l’IFI et l’impôt sur le revenu ne peut excéder 75 % des revenus de l’année précédente. En cas d’excédent, celui-ci vient en diminution de l’IFI à payer.

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